9 จุดสำคัญที่คนมักมองข้ามเมื่อตรวจรับบ้าน

สร้างเมื่อ : 23 พ.ค. 2565

หลายคนเลือกตรวจรับบ้านเองเพื่อประหยับงบประมาณในการใช้บริการตรวจบ้าน แน่นอนว่าก่อนจะเริ่มเข้าตรวจรับเราจำเป็นต้องศึกษาขั้นตอนและจุดต่างๆ ที่ต้องเช็คให้ถี่ถ้วน

แต่ในระหว่างขั้นตอนการตรวจบ้าน หลายคนมักจะมองข้ามจุดสำคัญๆ เล็กๆ น้อยไป ซึ่งก็ส่งผลให้เกิดปัญหาภายหลังจากเซ็นรับโอน ทั้งต้องเสียเงินซ่อมแซมเอง แถมยังเสียเวลาหาช่างที่ไว้ใจได้อีกด้วย เราลองไปสำรวจ 10 จุดสำคัญที่ถูกมองข้ามเมื่อตรวจรับบ้านกันดีกว่า จะได้ไม่พลาดเซ็นรับโอนและต้องมานั่งกลุ้มใจกันทีหลัง

1. รอยรั่วซึม

รอยน้ำรั่วซึมเป็นปัญหาหลักๆ ที่คนมักจะเจอหลังตรวจรับบ้านแล้ว ไม่ว่าจะเป็นรอยรั่วบนหลังคา ห้องน้ำ หรืออย่างร้ายแรงที่สุดคือท่อเดินน้ำหลักในบ้าน ซึ่งถ้าหากไม่ตรวจเช็คให้ดีอาจเกิดคราบสนิม รา และยังทำให้วัสดุเปื่อยยุ่ยจากน้ำซึมได้ เป็นไปได้ควรเข้าตรวจรับบ้านในช่วงหน้าฝน หรือถ้าหากหมดหน้าฝนแล้วจริงๆ ก็ขอโครงการขึ้นไปเช็คบนฝ้าเพื่อหารอยน้ำซึมได้เลย

2. การเดินไฟ

ระบบไฟฟ้าภายในบ้านเป็นส่วนที่สำคัญมาก หากติดตั้งระบบไฟที่ไม่เหมาะกับลักษณะบ้านก็อาจทำให้เกิดปัญหาในการใช้งานได้ และบางโครงการที่สร้างมานานอาจจะยังใช้การเดินไฟแบบเก่าซึ่งต้องมีการอัปเกรดใหม่เพื่อให้เหมาะกับผู้ใช้งานในปัจจุบัน ดังนั้นการเช็คระบบไฟและสายไฟในบ้านเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามอย่างยิ่ง

3. หลังคาชำรุด

หลังคาชำรุดเป็นบ่อเกิดของปัญหาต่างๆ ภายในบ้าน ส่งผลเสียทั้งในด้านโครงสร้างและการตกแต่ง นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายในการซ่อมหลังคามีราคาค่อนข้างสูง หากมาพบปัญหาหลังคาชำรุดในภายหลัง ไม่ว่าจะจากแผ่นกระเบื้องปูไม่ดีพอ มีรอยซึม หรือแม้แต่รอยเว้าแหว่งเพียงเล็กน้อย รับรองว่าซ่อมไม่คุ้มแน่

4. ข้อบกพร่องเล็กๆ

คนมักมองข้ามข้อบกพร่องเล็กๆ น้อยๆ ภายในบ้าน เช่น รอยด่างของสีผนัง รอยแหว่งของเฟอร์นิเจอร์ (โดยเฉพาะเฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน) หรือแม้แต่คราบสกปรกเล็กๆ ที่มากับตัวบ้าน เพื่อความสบายใจและช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงภายหลัง เราควรเช็คข้อบกพร่องเหล่านี้ก่อนตรวจรับบ้านจะดีกว่า

5. ปัญหาจากโครงสร้าง

รอยผนังแตก ประตูตก หน้าต่างปิดไม่สนิท หรือซิลิโคนรอบหน้าต่างหลุดร่อนก็นับเป็นปัญหาเรื่องโครงสร้างที่มักพบหลังตรวจรับบ้าน ปัญหาเหล่านี้อาจทำให้มูลค่าของตัวบ้านลดลงเมื่อจำเป็นต้องขายทิ้ง

6. ปัญหาจากท่อน้ำ

ปัญหาจากท่อน้ำนี่แหละที่ทำให้บิลค่าน้ำของเราพุ่งกระฉูด หากไม่ตรวจเช็คให้ดีแล้วมารู้ทีหลังว่ามีท่อน้ำรั่วซึม อาจนำไปสู่ปัญหาเชื้อราและและรอยแตกร้าวบนผนังและท่อได้เลยล่ะ เผลอๆ ต้องจ่ายค่าน้ำแพงโดยไม่รู้ตัวด้วยนะ

7. งานตกแต่งภายนอกไม่เนี้ยบ

ไม่ว่าจะทางเดิน สนามหญ้า ความชื้นรอบบ้าน หรือแม้แต่การล้อมรั้ว หากไม่เช็คให้ดีอาจเจองานไม่เนี้ยบ นอกจากจะส่งผลเรื่องความสวยงามแล้ว ยังอาจเป็นปัญหาในการใช้งานในภายหลังได้

8. ช่องระบายอากาศ

หนึ่งสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือช่องระบายอากาศ ทั้งในครัว ในห้องน้ำ หรือห้องเก็บเครื่องมือ ซึ่งพื้นที่เหล่านี้เป็นจุดที่มีความชื้นสูง หากไม่มีการระบายอากาศที่ดีพอจะก่อให้เกิดเชื้อรา ตะไคร่น้ำ และรอยผุกร่อนตามมุมบ้าน

9. อื่นๆ

ดีเทลอื่นๆ อาจปรากฏหลังจากเราตรวจรับบ้านไปแล้ว เช่น ตะปูที่ตอกไม่สนิท หลอดไฟขาด กระเบื้องแตก ยาแนวไม่ดี เพื่อกันพลาดเราควรเช็คตั้งแต่ตอนตรวจรับบ้านจะดีที่สุด

การตรวจรับบ้านเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่เราควรให้ความสำคัญก่อนตัดสินใจเซ็นรับโอน เพราะเมื่อผ่านขั้นตอนนี้ไปแล้วการร้องขอให้โครงการแก้ไขปรับปรุงส่วนที่ไม่สมบูรณ์และจุดบกพร่องภายในบ้านจะเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก ดังนั้นส่วนไหนที่เราไม่สบายใจและอยากขอให้โครงการแก้ไขให้ ควรแจ้งไปตั้งแต่เนิ่นๆ จะได้ไม่มานั่งปวดหัวกันภายหลัง

บทความที่เกี่ยวข้อง (3)

OCT

ข้อดีของการฝากขายกับนายหน้า/เอเจนซี่

การขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะมีทั้งขั้นตอนทางกฎหมาย การหาผู้ซื้อที่เหมาะสม และการต่อรองราคา หลายคนอาจคิดจะขายเอง แต่สุดท้ายเสียเวลาและได้ราคาต่ำกว่าที่คาดไว้ การเลือกฝากขายกับ นายหน้า/เอเจนซี่มืออาชีพ จึงเป็นทางออกที่ช่วยให้การขายง่ายขึ้น และมีข้อดีหลายด้านดังนี้ ✅ 1. เข้าถึงฐานลูกค้ากว้างกว่า เอเจนซี่มีเครือข่ายผู้ซื้อ นักลงทุน และผู้เช่าจำนวนมาก รวมทั้งช่องทางการตลาดออนไลน์–ออฟไลน์ ทำให้ประกาศขายของคุณเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้รวดเร็วกว่าโพสต์ขายเอง ✅ 2. ช่วยกำหนดราคาที่เหมาะสม นายหน้ามีข้อมูลตลาด (Market Price) และประสบการณ์ สามารถช่วยประเมินราคาให้เหมาะสม ขายได้จริง และไม่ต่ำกว่ามูลค่าที่ควรจะเป็น ✅ 3. ประหยัดเวลา ไม่ต้องเสียเวลานัดคนดูห้องเอง รับสาย ตอบแชท หรือนำเสนอห้องให้ลูกค้า เพราะทีมงานจะจัดการทั้งหมดแทนคุณ ✅ 4. การตลาดครบวงจร เอเจนซี่มักมีทีมทำการตลาด เช่น การถ่ายภาพ/วิดีโอ ทำโฆษณา Facebook, Google หรือโพสต์ในเว็บประกาศชื่อดัง ทำให้ทรัพย์ของคุณโดดเด่นและน่าสนใจมากขึ้น ✅ 5. การต่อรองอย่างมืออาชีพ หลายครั้งผู้ซื้อ–ผู้ขายอาจต่อรองกันไม่ลงตัว แต่เอเจนซี่จะทำหน้าที่เป็นคนกลาง เจรจาให้ได้ราคาที่พอใจทั้งสองฝ่าย ✅ 6. ลดความเสี่ยงเรื่องเอกสารและกฎหมาย เอเจนซี่มีความรู้เรื่องเอกสารสัญญา ภาษี ค่าโอน และขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องข้อผิดพลาดทางกฎหมาย ✅ 7. มีบริการหลังการขาย บางเอเจนซี่ให้บริการหลังการปิดการขาย เช่น Move-in / Move-out, ดูแลผู้เช่า หรือช่วยเรื่องเอกสารต่อเนื่อง ซึ่งทำให้ผู้ขาย–ผู้ซื้อสบายใจมากขึ้น สรุป การฝากขายกับนายหน้า/เอเจนซี่ ช่วยให้ขายได้ง่ายขึ้น เร็วขึ้น และปลอดภัยกว่า โดยคุณไม่ต้องปวดหัวจัดการเองทุกขั้นตอน ทั้งเรื่องหาลูกค้า ทำการตลาด ไปจนถึงเอกสารกฎหมาย

OCT

คอนโด Pet-friendly มีที่ไหนบ้าง? คู่มือสำหรับคนรักสัตว์เลี้ยง

ในยุคที่ “สัตว์เลี้ยง” กลายเป็นสมาชิกครอบครัว การเลือกที่อยู่อาศัยที่ ใจดีต่อน้องหมา / น้องแมว หรือ “Pet-friendly” จึงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับคนรักสัตว์ ในบทความนี้เราจะพาคุณไปรู้จักแนวคิด คอนโดที่เลี้ยงสัตว์ได้ในกรุงเทพฯ และสิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนเลือกโครงการ 1. แนวคิด “Pet-friendly condo” คืออะไร? ก่อนจะไล่ดูว่ามีที่ไหนบ้าง มาดูกันก่อนว่า “Pet-friendly condo” ควรมีอะไรบ้าง: นโยบายอนุญาตเลี้ยงสัตว์ (หมา/แมว) — อาจมีเงื่อนไขเรื่องน้ำหนัก สายพันธุ์ หรือจำนวนสัตว์ พื้นที่ส่วนกลางรองรับสัตว์เลี้ยง เช่น Pet Zone / Dog Park / Pet Bath / เส้นทางเดินสัตว์เลี้ยง ลิฟต์บริการสัตว์เลี้ยง (Service Lift) แยกจากลิฟต์ผู้คน ระบบสุขอนามัย (เช่น พื้นผิวที่ทำความสะอาดง่าย) เส้นทางเดินในอาคารที่เหมาะสม (ไม่มีพื้นที่อับ / มีแสง / ไม่มีมุมอันตราย) เงื่อนไขในสัญญา (เช่น ต้องผูกสายจูง, ทำความสะอาดของเสีย) 2. วิธีเลือกโครงการ Pet-friendly ที่ตอบโจทย์คุณ เวลาเลือกคอนโดที่รองรับสัตว์เลี้ยง ลองเช็กรายการเหล่านี้: นโยบายสัตว์เลี้ยง / กฎเกณฑ์ — น้ำหนัก / สายพันธุ์ / จำนวนสัตว์ พื้นที่ส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง — Pet Park, ทางเดิน, พื้นที่ซักล้าง ลิฟต์ / เส้นทางเดิน — มีลิฟต์เฉพาะสัตว์เลี้ยงหรือทางเดินที่ไม่รบกวนผู้อยู่อาศัย ระยะทางถึงสวน / พื้นที่สีเขียว — เพื่อให้สัตว์เลี้ยงได้ออกกำลังกาย สัญญา / ค่าส่วนกลางพิเศษ — อาจมีค่าคุ้มครองความเสียหาย, ค่าทำความสะอาดเพิ่มเติม ความสะดวกในการดูแลสัตว์ — ใกล้ร้านสัตว์ / คลินิก /พื้นที่จำหน่ายอุปกรณ์สัตว์เลี้ยง 3. เคล็ดไม่ลับเมื่ออยู่คอนโดกับสัตว์เลี้ยง ฝึกสัตว์เลี้ยงให้คุ้นกับพื้นที่จำกัด (ใช้เล่นในบ้าน) ใช้สายจูง / หุ่นยนต์กั้น (Pet Fence) เมื่อออกพื้นที่ส่วนกลาง ทำความสะอาดของเสียทันที — เพื่อสุขอนามัยและรักษามารยาท เลือกเฟอร์นิเจอร์ / พื้นที่ที่ทำความสะอาดง่าย ตรวจสอบสัญญา: อย่าเสียค่าใช้จ่ายแอบแฝง เช่น ค่าความเสียหาย ตัวอย่างคอนโดเลี้ยงสัตว์ที่ชาวแอสเสทสเตชั่นแนะนำ 1. M Jatujak ทำเลย่าน จตุจักร/สะพานควาย อนุญาตเลี้ยงสัตว์ 100% น้ำหนักไม่เกิน 15 กก มี Pet Zone 2. MARU Ladprao 15 ทำเลย่านลาดพร้าว มี Service Lift สำหรับสัตว์ กฎผูกสายจูง 3. Origin Play Sri Udom Station ทำเลย่าน อุดมสุข/บางนา อาคาร C-D จะเป็น Pet-Friendly เลี้ยงสัตว์ได้ จึงมีส่วนกลางของน้องๆสัตว์เลี้ยง โดยชั้น 2 ของอาคาร D จะเป็น Play Room เป็นห้องพักผ่อนที่สามารถพาน้องมาเจอเพื่อนๆได้ ส่วนชั้น Rooftop ของอาคาร C-D จะเป็น Dog Yard ให้ลูกบ้านพาสัตว์เลี้ยงมาเดินเล่นตรงบริเวณนี้ได้ 4. Aguston Sukhumvit 22 ออกัสตัน สุขุมวิท 22 คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เป็นโครงการไฮไรส์เกรด A+ ที่มีกลิ่นอายการตกแต่งสไตล์ร่วมสมัยของสเปนที่แปลกใหม่ อาคารอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ที่สุขุมวิท 22 5. Ashton morph 38 ทำเลย่าน สุขุมวิท38 คอนโดที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้บนทำเลศักยภาพใจกลางสุขุมวิท ใกล้ BTS ทองหล่อ 300 เมตร สรุป คอนโด Pet-friendly เริ่มมีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ซึ่งมีหลายโครงการที่ประกาศรองรับสัตว์เลี้ยงได้ เช่น M Jatujak, MARU Ekkamai 2, Origin Play Sri Udom, Scope Promsri ฯลฯ แต่สิ่งสำคัญคือ ตรวจสอบเงื่อนไขจริงกับโครงการ และเลือกโครงการที่ตอบโจทย์สัตว์เลี้ยง + ไลฟ์สไตล์ของคุณ

OCT

ภาษีและค่าใช้จ่ายในการซื้อ–ขายบ้าน/คอนโด อัพเดทปี2025

ภาษีและค่าใช้จ่ายในการซื้อ–ขายบ้าน/คอนโด 2025 การซื้อ–ขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ไม่ได้มีแค่ราคาซื้อขายเท่านั้น แต่ยังมี ภาษีและค่าใช้จ่าย ที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมด้วย บทความนี้จะพาคุณมาทำความเข้าใจภาษีและค่าใช้จ่ายล่าสุดปี 2025 อย่างละเอียด ค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ซื้อ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ปกติ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน มักตกลงให้ ผู้ซื้อกับผู้ขายแบ่งคนละครึ่ง รัฐบาลมีมาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01–1% สำหรับบ้าน/คอนโดบางกรณี เช่น ราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) อัตราปกติ 1% ของยอดเงินกู้ แต่บางช่วงรัฐบาลอาจลดเหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ตัวที่สูงกว่า) กรณีต้องเสีย: ถ้าถือครองบ้าน/คอนโดไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ตัวที่สูงกว่า) จ่ายเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย) คำนวณจาก ราคาประเมินกรมที่ดิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือครองนาน หักได้มาก) นำรายได้สุทธิมาคำนวณตามอัตราภาษีก้าวหน้า 5% – 35% เพดานสูงสุดไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้นิติบุคคล (ถ้าผู้ขายเป็นบริษัท) 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่สูงกว่า) ตัวอย่างการคำนวณ (ปี 2025) สมมติ ราคาขายบ้าน/คอนโด = 3,000,000 บาท ราคาประเมินกรมที่ดิน = 2,800,000 บาท ผู้ซื้อกู้เงิน = 2,000,000 บาท ผู้ขายถือครองมาแล้ว 4 ปี ฝั่งผู้ซื้อ ค่าธรรมเนียมโอน: 2% × 2,800,000 = 56,000 บาท (อาจแบ่งกับผู้ขายคนละครึ่ง) ค่าจดจำนอง: 1% × 2,000,000 = 20,000 บาท ฝั่งผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% × 3,000,000 = 99,000 บาท (เพราะถือครองไม่ถึง 5 ปี) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ราคาประเมิน 2,800,000 บาท หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง (4 ปี หัก ~71%) → เหลือ 812,000 บาท เฉลี่ยต่อปี 812,000 ÷ 4 = 203,000 บาท คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า (ประมาณ 10–15%) → ราว ๆ 20,000–30,000 บาท รวมแล้วฝั่งผู้ขายต้องจ่ายภาษี/ค่าใช้จ่ายหลักแสนบาท สรุป ผู้ซื้อ ต้องเตรียมค่าธรรมเนียมโอน + ค่าจดจำนอง (ถ้ามี) ผู้ขาย ต้องรับผิดชอบภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าใช้จ่ายจริงขึ้นอยู่กับ ราคาประเมิน, ราคาขาย, ระยะเวลาที่ถือครอง, และ มาตรการภาครัฐในปีนั้น

OCT

ข้อดีของการฝากขายกับนายหน้า/เอเจนซี่

OCT

คอนโด Pet-friendly มีที่ไหนบ้าง? คู่มือสำหรับคนรักสัตว์เลี้ยง

OCT

ภาษีและค่าใช้จ่ายในการซื้อ–ขายบ้าน/คอนโด อัพเดทปี2025